Os conflitos judiciais na locação por temporada

Vanessa Tavares Lois

A possibilidade de alguém locar o seu imóvel por um curto período não é nenhuma novidade. A locação por temporada é uma opção de exploração econômica do imóvel, que nos dias atuais é muito mais intensificada. Com o desenvolvimento da chamada economia colaborativa e de espaços específicos da internet para este fim (como aluguetemporada.com, airbnb.com, booking.com), pelo período que desejar, qualquer pessoa no mundo é um potencial locatário.

Entretanto, nos edifícios, essa realidade tem gerado alguns constrangimentos para os condôminos, que precisam conviver com a alta rotatividade de pessoas utilizando as áreas comuns do prédio e, em alguns casos, ver os hóspedes temporários promoverem a desordem, incomodando os demais.

Ante as reclamações constantes, medidas têm sido adotadas em assembleias de condomínio, alterando a convenção no que diz respeito ao uso das unidades. Algumas são extremas, como proibir a locação por temporada. Em outros casos, é limitado o número dos que podem ocupar o imóvel, o número mínimo de dias que a locação pode ocorrer, restrição do acesso dos locatários a áreas do prédio, cobrança de taxa de locação e até mesmo a determinação para que o síndico valide o contrato de locação firmado com terceiros.

Diante da existência de um conflito entre proprietário e condomínio, esse tipo de questão tem sido submetida à análise do Poder Judiciário. Como a convenção não pode contrariar o texto legal, medidas judiciais têm sido propostas visando anular os dispositivos que conflitem com o direito do proprietário de usar, gozar e usufruir livremente do seu bem.

Por sua vez, para justificar a legalidade do ato, os condomínios afirmam que o direito do proprietário não é absoluto. A própria lei prevê que o condômino deve dar à sua parte a mesma destinação que tem a edificação, e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Portanto, restrições podem ser impostas, de acordo com o que for deliberado em assembleia.

A matéria não se encontra pacificada e há decisões judiciais em ambos os sentidos. Nos casos em que se entendeu por bem preservar o direito do proprietário, para rebater os argumentos do condomínio, afirmou-se que o simples fato de o imóvel ser destinado para locação não significa necessariamente que quem o ocupe promoverá algum tipo de desordem. Tais atos, reprováveis, podem ser praticados até mesmo por proprietários e, se isso ocorrer, se houver previsão na convenção do condomínio penalidades podem ser aplicadas. Ou seja, o mero risco não justifica a restrição ao direito do proprietário.

Por sua vez, quando se entendeu pela validade do que foi estabelecido na convenção, afirmou-se que além de dever ser respeitado o direito dos demais, a exploração econômica do imóvel, como se fosse um “hotel”, desvirtua o uso do prédio, quando ele é destinado exclusivamente para fins residenciais.

A locação por temporada cresce a cada dia mais e o caminho do diálogo entre os envolvidos pode ser a melhor opção, antes de se alterar a convenção do condomínio e partir para medidas judiciais. Eventualmente, podem ser majoradas as penalidades aplicadas no caso de algum tipo de infração. Medidas simples também podem ajudar. Por exemplo, solicitar ao hóspede que preencha um termo de responsabilidade ou deixar em lugares visíveis quais são as regras do condomínio. Afinal, a manutenção da ordem e boa imagem do condomínio também são do interesse do investidor. Além disso, até mesmo um condômino que hoje se sente incomodado com os hóspedes temporários, no futuro pode querer locar para estes o seu imóvel.

Vanessa Tavares Lois – advogada da área de direito imobiliário e relações de consumo no Marins Bertoldi Sociedade de Advogados

Artigo publicado pela revista Imóvel Magazine.

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