A Lei 13.465, publicada recentemente, trouxe uma série de alterações que impactam o mercado imobiliário. Em razão dos problemas estruturais causados pelo crescimento desordenado dos grandes centros urbanos, em princípio, o seu objetivo é preencher lacunas no regramento jurídico sobre determinados temas, além de resolver a desconformidade entre as normas existentes.
Visando adequar o Direito à realidade brasileira, marcada pelas edificações sobrepostas, foi incluído o direito real de laje. Por meio dele, o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção, a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. Isso vale para espaço aéreo ou subsolo dos terrenos tomados em projeção vertical.
O titular da laje terá sua unidade autônoma imobiliária constituída em matrícula própria, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade e não poderá prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício. Também deverá realizar o pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício, como alicerces e instalações de água.
O direito de laje não se confunde com o condomínio edilício. Neste último, em linhas gerais, a propriedade se caracteriza pela existência de unidades autônomas vinculadas a frações ideais no solo e em partes de uso comum, sendo estabelecidas regras de convivência. Ou seja, no condomínio edilício, embora exista a propriedade autônoma, o uso é limitado ao regulamento existente para uso e fruição das partes comuns, estabelecido normalmente através da convenção de condomínio, administrado por um síndico, sendo cobrada a contribuição condominial decorrente do rateio das despesas.
Por sua vez, no direito real de laje essa hipótese não existe. Sua instituição não implica na atribuição da fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. O titular de laje manterá unidade distinta daquela originariamente construída sobre o solo.
Para facilitar a compreensão, podemos citar o exemplo no qual o proprietário constrói uma casa e a cobre com uma laje. Posteriormente, ele constrói uma casa acima da laje e depois resolve vendê-la. Não existe uma área comum propriamente dita, razão pela qual visando desmembrar cada uma delas, tornando-as autônomas, esse proprietário poderá instituir o direito de laje em favor do terceiro que vier a adquirir a unidade.
Possivelmente a instituição desse direito dependerá da autorização da municipalidade, entretanto, se a construção respeitar o zoneamento local e atender às demais exigências municipais, certamente ela será concedida. Quando houver a efetiva transmissão da propriedade, provavelmente, deverá ser recolhido o respectivo ITBI.
A instituição do direito de laje segue uma das diretrizes do Estatuto da Cidade que visa, justamente, permitir a regularização urbana das áreas ocupadas. Ao regulamentar situações fáticas existentes, afasta-se a informalidade, permitindo, além da segurança jurídica, o incremento da economia. Apesar dos desafios da operacionalização desse procedimento, com os documentos em mãos, muitos proprietários terão seus imóveis valorizados e poderão ter acesso ao crédito.
Vanessa Lois é advogada especialista em Direito Imobiliário no escritório Marins Bertoldi Advogados
Artigo publicado pela revista Imóvel Magazine
