Em 12/02/2021, o STF – em Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969 com repercussão geral (Tema 1124), reafirmou o entendimento de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido no momento do registro da propriedade imobiliária em cartório, que é quando a transferência do imóvel efetivamente ocorre no mundo jurídico.
A controvérsia se dá porque, ao regulamentar a questão do ITBI, os municípios, muitas vezes, exigem o pagamento do imposto já na escritura, especialmente para se resguardarem de que o pagamento será de fato realizado pelo contribuinte.
Além disso, os municípios atribuem a responsabilidade de exigir e fiscalizar o recolhimento do imposto aos tabeliães, sob pena de estes responderem pelo pagamento em lugar do contribuinte, passando a ser os devedores do tributo (responsabilidade tributária por transferência).
É por isso que um dos reflexos da decisão do STF, foi o ingresso por muitos tabeliães com medidas judiciais para serem isentados de exigir o recolhimento do ITBI. Em nosso entendimento, contudo, a questão não é isentar os tabeliães, mas apenas alterar o momento em que se tornam obrigados a exigir o recolhimento do tributo, ou seja, no registro do imóvel.
Alguns tabelionatos, ainda, continuam a exigir o recolhimento no momento da escritura. Nesses casos, o caminho para o contribuinte é ingressar, administrativamente, com uma representação na Corregedoria-Geral de Justiça do Estado ou, judicialmente, com um mandado de segurança.
Por outro lado, diversas Corregedorias Estaduais já têm exonerado os tabeliães da obrigação de exigir o ITBI no momento da escritura. A Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná, por exemplo, expediu resolução (Provimento Nº 300/2021 – GC) no sentido de que o recolhimento do ITBI antes da lavratura da escritura é facultativo e que, caso o interessado opte por não recolher o ITBI previamente, o notário deverá fazer constar do título a advertência de que o direito de propriedade só se adquire mediante o registro da escritura perante o Serviço de Registro de Imóveis.
Outro reflexo da decisão do STF diz respeito ao momento de alteração do sujeito passivo do IPTU. Em alguns municípios, essa alteração é feita mediante apresentação da matrícula do registro do imóvel atualizada, em outros, essa alteração ocorre de forma automática com o pagamento do ITBI.
Ocorre que, na comercialização de imóveis na modalidade parcelada, geralmente por construtoras, em que se costuma condicionar a transferência de propriedade apenas mediante a quitação do preço, o vendedor continua como sujeito passivo dos impostos relativos ao imóvel. Ainda que se estipule em contrato que o comprador deverá assumir os referidos pagamentos, em caso de inadimplemento, o vendedor estará suscetível a inscrições em cadastros de dívida ativa.
Por isso, esse risco deverá ser administrado com cuidado para que o vendedor possa se salvaguardar de eventuais prejuízos acerca da tardia transferência da propriedade do imóvel.
