Empresários que tenham seu estabelecimento comercial situado em imóvel locado para exploração de sua atividade devem estar bastante atentos à renovação de seus contrato caso tenham a intenção de permanecer no local por mais tempo.
Para a renovação da locação não residencial, a Lei nº 8.245/1991 exige três requisitos do locatário: i) o contrato a ser renovado ter sido escrito e por prazo determinado; ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma das renovações ininterruptas já realizadas devem totalizar cinco anos; e iii) exploração do mesmo ramo de comércio naquele local por prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Em contrapartida, o locador não está obrigado à renovação em duas hipóteses: i) por determinação do Poder Público; e ii) quando o próprio locador for utilizar o imóvel, ou em caso de transferência de fundo de comércio da qual o locador, seu cônjuge, ascendentes ou descendentes façam parte. Também pode o locador alegar que a proposta de renovação do locatário não atende ao valor real de locação do imóvel, ou ainda que possui melhor oferta de terceiro.
Não chegando as partes a um consenso, não são raras as vezes que se faz necessário adentrar com uma medida judicial para a renovação do contrato de locação.
Estando presentes os requisitos anteriormente descritos para as razões de renovação de contrato do locatário e ausentes os motivos de legítima recusa do locador, provável é o sucesso da ação renovatória de locação comercial. Contudo, o grande vilão destas demandas tem sido outro requisito fundamental constante na lei: o prazo para interposição da ação.
Exige a legislação que o interessado na renovação da locação proponha a ação renovatória de locação em no mínimo um ano e no máximo seis meses antes da data do término do contrato. Ou seja, entre o período de 12 a 6 meses antes do final do contrato o empresário já deve analisar seu interesse em renovar o contrato de locação, negociar a renovação com o locador e já aditar o contrato, pois, se por qualquer razão a renovação não ficar acordada, ainda dentro do prazo acima deve consultar um advogado e propor a ação.
Se a ação não for proposta dentro deste período, as decisões judiciais são pacíficas no sentido de declarar a decadência do direito do locatário, ou seja, o locatário perde o direito de requerer a renovação.
Logo, além das preocupações com clientes, fornecedores, marketing, contabilidade e demais exigências de uma empresa no dia a dia, o empresário também precisa estar atento ao prazo do seu contrato de locação. Você sabe quando finaliza o seu?
