Há anos o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, no que tange aos contratos imobiliários de âmbito privado, era pela imprescindibilidade de manifestação judicial em casos de desfazimento da avença, mesmo na hipótese de previsão de cláusula resolutiva expressa.
No entanto, em 10 de agosto deste ano, alterando o entendimento anteriormente adotado e dando nova interpretação ao artigo 474 do Código Civil, o colegiado entendeu, por maioria de votos, que impedir a resolução imediata do contrato pelo credor, nos casos em que já há cláusula resolutiva expressa, seria vir de encontro com a autonomia da vontade, bem como, violar o texto legal. Ainda, ao proferir o voto, o Ministro Marco Buzzi afirmou que, muito embora a Lei nº. 13.097/2015 não fosse aplicável ao caso – por ser posterior, proporciona e demanda um novo olhar para resolução das controvérsias sobre contratos com cláusula resolutiva expressa.
Complementado o raciocínio, o relator salientou que não há óbice à aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis, quando o comprador for devidamente notificado e decorrer o prazo sem a quitação da dívida. Assim, ao alterar o entendimento, o STJ proporcionou ao vendedor o exercício do direito concedido pela cláusula resolutiva, qual seja, rescindir o instrumento de forma extrajudicial.
Conforme bem delineado pela Quarta Turma: “Frise-se que impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge à verdadeira intenção legislativa.”.
Em conclusão, ressalvou-se que situações excepcionais, quando há motivos plausíveis para a não resolução do contrato, o devedor poderá acionar o judiciário a fim de tentar assegurar a validade da avença.
O novo entendimento do STJ efetiva a validade da cláusula resolutiva prevista nos contratos, devolvendo a eficácia anteriormente acometida pelo entendimento que vigorava outrora, proporcionando à autonomia privada o exercício de seu direito de forma célere e eficaz, evitando o ajuizamento excessivo de ações.
