A Lei 14.382/22 trouxe novidades para quem atua na área imobiliária, alterou a Lei de Registros Públicos e a Lei de Incorporação Imobiliária, visando desburocratizar e informatizar alguns procedimentos. Entre as alterações estão:
Certidões de Registros Públicos, como por exemplo: certidões de Nascimento, Casamento, Óbito, deverão ser fornecidas em formato eletrônico e podem ser solicitadas em qualquer cartório
Quem já precisou pedir uma certidão fora do seu domicílio sabe a dificuldade que era ter que comparecer presencialmente ao cartório ou contratar alguém para fazê-lo.
Agora, com a edição da nova lei, as bases de dados estão conectadas através do SERP ( Sistema Eletrônico de Registro Públicos) e você pode, por exemplo, solicitar num Cartório em Curitiba uma certidão de Nascimento registrada num Cartório em Recife e retirá-la em Curitiba.
Na prática, percebemos que o processo de informatização trouxe um outro ponto positivo: em geral as certidões têm sido disponibilizadas em prazo inferior ao prazo que os cartórios legalmente têm para fazê-lo.
Alteração de prazos para registro e averbação de documentos
A lei visa desburocratizar e agilizar o sistema, e nessa linha trouxe novos prazos para expedição de certidões ou registro de documentos.
Alguns prazos foram significativamente reduzidos como por exemplo prazo de averbação de construção e averbação de cancelamento de garantias, que passaram de 30 dias corridos a 5 dias úteis. Para outros prazos, como prenotação houve alterações menos substancias, de 30 dias corridos para 20 dias úteis.
Padronização de Informações em Certidão da Situação Jurídica Atualizada do Imóvel
A lei disciplina a emissão de uma “Certidão da Situação Jurídica do Imóvel” que deverá conter a descrição do imóvel, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus, restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.
A novidade é relevante pois padroniza o conteúdo das certidões expedidas pelos Registros de Imóveis em todo o país.
Regramento sobre o Uso de assinatura Eletrônica no âmbito dos Registros Públicos
Incialmente, há que se esclarecer as três modalidades de assinaturas eletrônicas reconhecidas no nosso sistema jurídico: simples, avançada e qualificada. O critério de distinção é a gradação do nível de confiança sobre a identidade e manifestação de vontade do titular.
A assinatura simples é a que permite identificar quem está assinando o documento e que associada em formato eletrônico é válida entre as partes se aceita por elas.
Por assinatura avançada entende-se aquela que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido. Por exemplo: assinaturas feitas em plataformas eletrônicas com base nos e-mails informados pelos signatários.
Já a assinatura qualificada é aquela feita mediante o uso de chaves de segurança (certificado digital – ICP Brasil). É a que possui nível mais elevado de confiabilidade.
A lei institui a possibilidade de acesso ou envio de informações aos registros públicos por meio da internet desde que a trate-se de assinatura avançada ou qualificada.
Para atos que envolvam imóveis há necessidade uso de assinatura eletrônica qualificada, admitindo-se a hipótese de que ato da Corregedoria Nacional de Justiça venha a estabelecer hipóteses de uso de assinatura avançada também para estes casos.
Possibilidade de cancelamento de averbação de compromisso de compra e venda em caso de inadimplência do adquirente quando houver cláusula resolutiva expressa
A novidade neste caso é o estabelecimento de um procedimento extrajudicial presidido pelo Titular do Cartório de Registro de Imóveis.
Em caso de falta de pagamento, o oficial de registro de imóveis, após solicitação do vendedor intimará o comprador para que regularize os débitos no prazo de 30 (trinta) dias.
O pagamento do saldo devedor poderá ser feito diretamente ao oficial do registro de imóveis, que dará quitação ao comprador.
Caso não ocorra o pagamento, o oficial certificará o ocorrido e intimará o vendedor a promover o recolhimento dos emolumentos para efetuar o cancelamento do registro.
Finalizado o procedimento extrajudicial, a lei prevê que a certidão do cancelamento do registro do compromisso de compra e venda será tida como prova relevante para concessão liminar de reintegração de posse, que deverá ser requerida junto ao Poder Judiciário.
Instituição da Adjudicação Compulsória extrajudicial
A novidade neste caso é o estabelecimento de um procedimento extrajudicial de adjudiciação compulsória presidido pelo Titular do Cartório de Registro de Imóveis.
O procedimento de adjudicação compulsória é cabível quando uma parte tem um contrato particular de compra e venda já quitado e precisa do comparecimento da outra parte para firmar escritura e formalizar a transmissão do imóvel. Quando o comparecimento de uma das partes não ocorre espontaneamente, a outra parte precisa ingressar com pedido de adjudicação compulsória.
Note-se que o procedimento de adjudicação atende a interesse de compradores e vendedores. Por vezes as incorporadoras vendem imóveis e por inércia do comprador têm dificuldade de formalizar a outorga de escritura e transferência no Registro de Imóveis. Isso pode se tornar um problema quando este adquirente deixa de pagar as despesas que recam sobre o imóvel, como IPTU e condomínio e a incorporadora começa a ser acionada judicialmente pelos credores destes encargos.
Com o advento desta lei, a parte que se sentir prejudicada pela inércia do outro contratante, poderá dar início ao procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial, que será presidido pelo Oficial de Registro de Imóveis. A parte deverá estar representada por advogado e deverá instruir o pedido com os seguintes documentos:
I – contrato de promessa de compra e venda;
II – prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel;
IV – certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
V – comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) ;
VI – procuração com poderes específicos
