O argumento mais utilizado pelos moradores das coberturas contra o fato de, muitas vezes, pagarem cota de condomínio maior quando comparada a de outros condôminos, é o de que não geram despesa adicional ao condomínio (exceto pela água das piscinas) e que a distribuição da cota de condomínio desta forma seria injusta, pois eles, enquanto detentores de uma única unidade, ainda que maior que as demais, usufruem dos serviços de portaria e das áreas comuns na mesma medida que os outros condôminos.
O tema já foi analisado pelo STJ (RESP 1.778.522-SP) e o julgamento passou pela análise dos conceitos que vamos abordar aqui, quais sejam: área privativa, fração ideal e coeficiente de rateio de despesas.
Dentre os três conceitos, o de a mais simples visualização é de área privativa, que seria a área de uso exclusivo do condômino e que é balizada pelas paredes externas. (NBR n. 12.721, da ABNT)
Já a fração ideal é a parcela do terreno que cabe a cada um dos condôminos e, pela praxe das incorporadoras, guarda relação direta com a área privativa, ou seja: quando maior a área privativa, maior será a fração ideal.
Não desconhecemos as discussões doutrinárias no sentido de que a correlação não seria direta mas o fato é que é praxe das incorporadoras fazer essa vinculação.
Por fim, coeficiente de rateio de despesas é um cálculo que definirá o quanto os condôminos participaram nas despesas comuns do condomínio, normalmente considerando a fração ideal que cabe a cada condômino, e aí entra o julgamento do STJ, que pacifica o tema e reconhece a legalidade da disposição constante da convenção de condomínio no sentido de que o critério de rateio seja a fração ideal detida por cada condômino, ainda que os proprietários de coberturas não usufruam das áreas comuns de forma distinta dos demais.
Em resumo, considerar o tamanho da fração ideal não é uma obrigatoriedade, haja vista que a própria lei, na forma do inciso I do art. 1.336 do Código Civil, permite que seja definido de forma diferente, mas a partir do momento em que este foi o critério adotado pela Convenção de Condomínio, essa cobrança é perfeitamente legal.
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Por Roger Ribas e Ana Carolina Almeida Ribeiro
