Em circunstâncias normais, a pessoa que detém a propriedade de um bem, possui a propriedade plena, podendo exercer todos os atributos inerentes a esse direito: gozar, reaver, usar e dispor.
Quando há uma operação de alienação fiduciária (“AF”) em garantia, a propriedade de um bem (móvel ou imóvel) é vinculada ao cumprimento de uma obrigação. O devedor renuncia à propriedade plena e surge então a figura da propriedade resolúvel, que passa a ser detida pelo credor. Os sujeitos deste negócio são identificados como devedor fiduciante e o credor fiduciário.
Mas, afinal, o que é propriedade resolúvel?
É espécie de propriedade que está destinada a ser extinta mediante a ocorrência de determinada condição, no caso da AF em garantia: a quitação da dívida do devedor fiduciante, pois a partir do cumprimento da obrigação do devedor, a propriedade resolúvel se extingue, encerrando-se o vínculo juridico do credor com o bem.
Na AF em garantia de bem imóvel, há um desdobramento da posse: a posse direta (com as prerrogativas de gozo e fruição) é mantida com o devedor fiduciante, que continua com a responsabilidade de pagamento de IPTU e taxas de condomínio, quando se tratar de um imóvel. A posse indireta é detida pelo credor fiduciário.
Com a quitação da dívida, resolve-se (encerra-se) a propriedade resolúvel do credor fiduciário e o devedor fiduciante volta a deter a propriedade plena.
No caso de inadimplência do devedor, em AF imobiliária existe procedimento regulado pela Lei 9.514/97 que estabelece a forma pela qual a propriedade resolúvel será consolidada (transferida em definitivo) ao credor fiduciário. Após a consolidação há necessidade de designação de leilão público para a venda do bem.
O tema da alienação fiduciária é rico e há novidades à vista: Projeto de Lei 4.188/21, prevê a possibilidade de alienação fiduciária em 2º grau, a instituição da figura do recarregamento e do agente de garantias. Seguimos atentos ao tema e veicularemos informativo se a alteração legislativa se confirmar.
