Tema muito controvertido na jurisprudência refere-se à indenização pela fruição do imóvel, devida pelo adquirente ao vendedor em caso de inadimplemento ou desistência da compra realizada, também conhecida como taxa de fruição.
Trata-se de uma espécie de “aluguel”, concebida para evitar que o vendedor sofra prejuízos por ter sido privado do uso do imóvel, bem como para que o adquirente enriqueça sem causa pelo uso do imóvel sem o pagamento de qualquer contraprestação.
Com a edição da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018 – também conhecida como “Lei do Distrato” –, não há mais exigência para que se comprove a ocorrência de prejuízo ou benefício para qualquer uma das partes, bastando apenas a utilização do bem pelo adquirente e o posterior inadimplemento ou desistência do contrato de compra e venda.
Por muito tempo não houve qualquer regulamentação legal quanto aos limites dos valores cobrados a título de taxa de fruição, sendo prática comum das incorporadoras e loteadoras sua estipulação contratual.
A Lei do Distrato preencheu a lacuna legal e fixou os limites destes percentuais, no importe de 0,5% ao mês para o adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária, e de 0,75% ao mês para o adquirente de lote em parcelamento de solo urbano, ambas calculadas sobre o valor atualizado do contrato, desde a data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição à incorporadora ou loteadora (art. 67-A, III, da Lei nº 4.591/64 e art. 32-A, I, da Lei nº 6.766/79).
Outra questão que merece destaque diz respeito à possibilidade de cumulação da cobrança da taxa de fruição com a pena convencional ou cláusula penal. Para contratos de compra e venda de unidade imobiliária em incorporação imobiliária o valor da pena convencional pode variar entre 25% e 50% da quantia paga pelo adquirente, a depender da instituição de patrimônio de afetação, enquanto nos contratos de compra e venda de lotes em parcelamento de solo urbano a cláusula penal está limitada a 10% do valor atualizado do contrato (art. 67-A, II e § 5º, da Lei nº 4.591/64 e art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/79)
Fato é que a regulamentação legal da taxa de fruição trata-se de matéria relativamente recente, podendo haver ainda algumas discussões judiciais sobre o tema. De qualquer forma, cabe aos agentes do mercado: incorporadoras, loteadoras, imobiliárias e consumidores observarem as prescrições legais, a fim de garantir a segurança jurídica e contratual desejada por todos.
